یکی از مسیر‌های سرمایه گذاری در کشور ما شاخه ملک و زمین می‌باشد. از این رو معاملات در این زمینه بسیار زیاد است و خرید و فروش زیادی انجام می‌گیرد. از طرفی جدایی از بحث سرمایه گذاری اگر فردی بعد از سالها پس انداز و تلاش به سختی توانسته باشد سرمایه‌ای برای خرید مسکن جمع کند، باید برای انجام این معامله قولنامه‌ای را بنویسد و مسیری را طی کند که اگر کوچکترین بی دقتی انجام گیرد، همه دسترنج و سرمایه او به باد خواهد رفت، همانطور که از خیلی ها به باد رفته است و سرمایه های زیادی در انجام معاملات اشتباه و غیر قانونی از دست رفته است. بنابراین در زمان انجام معامله و خرید و فروش ملک باید بسیار هوشیار باشید و به نکات و جزئیات مهمی دقت کنید. در این مطلب به بعضی از نکات مهم حین قولنامه کردن خانه می‌پردازیم که دارای اهمیت بالایی هستند و باید همیشه در ذهن داشته باشیم. گاهی ممکن است توجه به چند نکته ریز شما را از یک دردسر بزرگ نجات دهد. پس حتما این نکات را با دقت بخوانید و به یاد بسپارید.
مهم ترین نکات مهم حین قولنامه کردن خانه
در ادامه به طور کامل به برخی از نکات مهم حین قولنامه کردن خانه پرداخته ایم پس با ما همراه باشید.
درخواست مدارک شناسایی فروشنده
اولین کاری که باید انجام دهید، این است که از مالکیت فرد فروشنده بر ملک مطمئن شوید، بنابراین باید تمام مدارک شناسی او را با مدارک موجود در قولنامه یا سند مطابقت دهید و اگر به عنوان نماینده و وکیل قصد فروش جایی را دارد، وکالت نامه تایید شده و قانونی از او بخواهید. بعد از بررسی این موارد باید پیگیر استعلامات کلی شوید، از جمله اینکه ممکن است فردی ممنوع المعامله باشد و از عدم آگاهی شما سو استفاده کند. در این صورت ملک یا زمین را می‌فروشد که حق فروش آن را نداشته است.
خیلی مواقع افراد ممنوع المعامله زمین یا ملکی را که در اختیار بانک یا به عنوان ضمانت بوده است در فروش قرار می‌دهند. از آنجایی که شما از تمام محل نیز پرس و جو کنید، همگی خواهند گفت ملک متعلق به آن شخص است، اما مسئله این است که خبر ندارند، تحت اختیار سازمان یا شرکتی دیگر است. اصطلاح دیگری که در معامله با افراد وجود دارد، محجور بودن است. اگر فردی از نظر سنی یا پزشکی محجور اعلام شود، حق معامله ندارد و معامله با چنین شخصی باطل است.
همچنین بخوانید : 10 تا از نکات مهم حین قرارداد اجاره خانه-
مشاهده حضوری ملک
دیده شده است که گاهی بر اساس سند و یا قولنامه برای انجام معامله مراجعه می‌کنند بدون اینکه زمین و ملک را ببینند. در این موارد به علت اینکه ملک در شهر دیگری است و اعتماد به قولنامه می‌کنند، اقدام به خرید و فروش می‌نمایند. شاید بعضی از همراهان تعجب کنند، اما چنین مواردی وجود داشته است. در صورتی که قولنامه اصلا با زمین و ملک گفته شده همخوانی ندارد. بعد شما می‌مانید و زمینی که قبلا چند قسمت شده و به چند نفر فروخته شده و دیگر خبری از آنچه در قولنامه بوده وجود ندارد.
سند ملک را به درستی بررسی کنید
اگر خودتان اطلاعات دقیق از نوع سند دارید با دقت آن را مطالعه کنید و تمام جزئیات، اندازه‌ها و عددهای آن را مشخص کنید و با توجه به داده‌های دقیق آن معامله کنید نه آن چیزی که گفته می‌شود. منظور از بررسی سند، همچنین مربوط به توجه به مشاعات ساختمان، محدوده و اختیارات، انبار و پارکینگ ذکر شده در سند یا نه، توقیفی نبودن سند و … است.
در هر مورد دچار شک و تردید شدید باید سوال بپرسید، پیگیری کنید، با جزییات آن را کامل، واضح و مشخص درک کنید. چرا که بعد از امضای قرارداد دیگر توجهی به صحبت‌های شما نخواهد شد و تا قبل از امضا این شما هستید که در جایگاه بالاتری قرار دارید. در ثانی باید پیگیر موارد حقوقی سند نیز باشید. استعلامات لازم را دریافت کنید. از طریق سایت ها و سامانه املاک پیگیر وضعیت‌های قبلی ملک باشید، تا با خیال راحت تری معامله کنید.
فروش زمین های کشاورزی
متاسفانه با گسترش شهر‌ها و روستا‌ها خیلی از زمین‌هایی را که دارای کاربری کشاورزی هستند با ساخت قولنامه‌های دستی برای فروش می‌گذارند. در این موارد با این توضیح که ببینید تمام اطراف زمین در حال ساخت و ساز است، زمین را به عنوان یک زمین پلاک دار و مسکونی واگذار می‌کنند و خریدار که بخاطر سهل انگاری پیگیری‌های کامل را انجام نداده است بعد از چند وقت می‌فهمد چه کلاه بزرگی سرش رفته است و حق هیچ گونه ساخت و سازی در آن زمین ندارد. بنابر این حتما به صورت شخصی و با پیگیری کامل وضعیت زمین را از نظر کاربری به طور کامل بررسی کنید و بعد اقدام به معامله کنید.
فروش زمین های قرار گرفته در محدوده
زمانی که زمینی در محدوده قرار می‌گیرد اطلاع رسانی‌های کامل انجام می‌گیرد و به صورت کتبی به صاحب ملک تمام گزارشات ارسال می‌شود. اگر این فرد با خریداری مواجه شود که پیگیری های کامل را انجام ندهد و به مراجع مربوطه سر نزند، به راحتی با توجه به سند و قولنامه‌ای که دارد ملک را می فروشد و چند ماه بعد که خبری از او نیست، اطلاعیه بعدی را شما دریافت خواهید کرد. آن وقت تا بخواهید پیگیر مسیر شوید و فروشنده را پیدا کنید، سرمایه تان را که ارزشش کم شده است پس بگیرید، کلی عذاب خواهید کشید. پس همان اول در معامله صبور باشید و با آرامش و دقت، تمام جوانب را در نظر بگیرید.
همچنین بخوانید : لیست مشاورین املاک اندیشه و شهریار
تطبیق ملک به صورت دقیق با سند
هر قدر سند همه چیزش درست و کامل بود، باز هم در زمان خرید، به محل ملک مراجعه کرده، قسمت به قسمت و بخش به بخش را بررسی کنید. مواردی بوده که به صورت قولنامه‌ای یا کاغذ دستی قسمتی از یک ملک واگذار شده است، اما در سند آن ذکر نشده یا دو طرف نرفته‌اند مراحل قانونی را طی کنند و سند جدید دریافت کنند. چرا که اعتمادی بین آنها بوده یا به هر حال هر مورد دیگری، اما وقتی به شخص سومی می‌‌فروشند به صورت کامل ملک را لحاظ می‌کنند.
بعد از آن وارد خانه‌ای می‌شوید که پارکینگ‌اش قبلا فروخته شده است یا قسمتی از حیاط پشتی به خانه همسایه داده شده است و از این قبیل ماجراها . متاسفانه با اینکه علم پیشرفت کرده تکنولوژی زیاد شده و سیستم‌های ثبت اسناد دقیق تر شده است، اما همچنان با خلق و خوی قدیمی و زبانی خیلی وقت‌ها بدون پیگیری درست، هر اقدامی در زمین و ملک انجام می‌گیرد. در ادامه این مقاله به برخی از نکات مهم حین قولنامه کردن خانه پرداخته ایم پس با ما همراه باشید.
خرید ملک از ورثه
یکی از پر دردسرترین معاملات ملک، معاملاتی است که صاحب سند فوت شده است و ملک در اختیار ورثه می‌باشد. در خیلی از موارد امکان جمع شدن همه ورثه نیست، بنابر این کار به وکالت نامه و نماینده و … منجر می‌شود. که درد سرهای خودش را دارد. نکته‌ای را که در مورد این معاملات باید بدانید، این است که بدون تایید و رضایت تمام ورثه، امکان فروش نمی‌باشد و هرگونه قرار داد و معامله ای باطل خواهد شد. پس حتماً رضایت تمام ورثه باید در این معاملات لحاظ شود.
همچنین بخوانید : چگونه صلاحیت مشاوران املاک را تشخیص دهیم؟
انجام تنظیم و ثبت سند
وقتی از تمام شرایط به صورت کامل آگاه شدید و هیچ مشکل حقوقی وجود نداشت و تمام مشخصات سند و فروشنده درست بود، باید برای تنظیم و ثبت سند اقدام کنید. این مورد نه تنها برای خریدار که برای فروشنده نیز اثر بخش است و در صورت مشکلات بعدی، می‌تواند حسن ختام و نقطه مرجع باشد. وقتی یک سند به طور کامل در دفتر اسناد و مدارک، ثبت و تنظیم می‌شود، یعنی رضایت کامل دو طرف معامله در آن لحاظ شده است. پس دیگر بهانه‌ای وجود نخواهد داشت.
از طرفی با ثبت معامله کد رهگیری صادر می‌شود که تضمین دهنده سلامت حقوقی ملک می‌باشد و با این ثبت در سامانه دیگر امکان معامله آن ملک از طریق سند دیگر یا مشخصات دیگری نمی‌باشد و برای تمام دفاتر املاک ثبت آن ملک قابل مشاهده است.
همچنین بخوانید : مالیات درآمد بر اجاره چیست؟
تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک
اگر شما به صورت دست نویس و غیر رسمی قرار دادی را تنظیم کرده اید در اولین فرصت باید به یک دفتر املاک مراجعه کنید که دارای مجوز کسب معتبر است و در آنجا با تمام شرایط در نظر گرفته شده به صورت قانونی، قرار داد خود را تنظیم کرده و در سامانه املاک ثبت نمایید. با این کار کد رهگیری برای ملک شما صادر می‌شود و هولوگرام مخصوص دریافت می کنید.
اگر در دفتر املاکی قرار داد خود را تنظیم کنید ولی ثبت سامانه نشود و آن دفتر املاک داری پروانه کسب رسمی نباشد، قرار داد نوشته شده غیر رسمی در نظر گرفته می‌شود. در زمینه انجام معامله در دفاتر املاک حتما با دقت بررسی کنید و دفتر املاکی را انتخاب کنید که دارای صلاحیت مناسب باشد.
عدم پرداخت همه مبلغ معامله به صورت یکجا
به عنوان آخرین نکته ای که باید در نظر بگیرید، توجه داشته باشید که روال پرداخت مبلغ به صورت یکجا نمی‌باشد و به صورت مرحله مرحله که قرار داد پیش می رود و مدارک کامل می‌شود شما باید مبلغ را نیز پرداخت کنید و قسط آخر در زمان ثبت و انتقال سند باید پرداخت شود، نه در زمانی که ملک را در اختیار می گیرید. اگر هم فروشنده بودید کافی است در قرار داد ذکر کنید که قسط آخر بلافاصله بعد از ثبت باید پرداخت شود وگرنه شما می توانید به صورت یک طرفه قرار داد را فسخ نمایید.
جمع بندی نکات مهم حین قولنامه کردن خانه
در انجام اینگونه معاملات احتمال هر مشکلی وجود دارد. پس بسیار صبور و با آرامش باشید و در انجام قرار داد هیچ عجله ای نداشته باشد. از طرفی در تنظیم قرار داد شرایط خاصی را که ممکن است درد سر ساز شود، در نظر بگیرید و آنها را به عنوان بندهایی جهت فسخ قرار داد ذکر کنید. در این حالت در صورت بروز مشکل امکان فسخ برای شما وجود خواهد داشت.